BayBO-Novelle 2025: Was sich für WEG-Verwalter wirklich ändert und worauf es jetzt ankommt

Es gibt weniger klassische Baugenehmigungen und dafür deutlich mehr sogenannte Genehmigungsfreistellungen, also Bauanzeigen. Was auf den ersten Blick nach Vereinfachung klingt, bedeutet in der Realität ein höheres Haftungsrisiko für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) und damit auch für die Verwaltung. Denn wo früher eine Behörde intensiv geprüft hat, müssen heute Verwalter, Planer und Eigentümer deutlich genauer selbst hinschauen.

Gerade bei typischen Maßnahmen im WEG-Alltag wie Dachsanierungen, Fassadenarbeiten (insbesondere WDVS), Balkonsanierungen, Fenstertausch oder dem Einbau von PV-Anlagen wird diese Entwicklung spürbar. Diese Maßnahmen betreffen fast immer die Gebäudehülle oder greifen in statische oder brandschutzrelevante Bereiche ein und genau hier verlangt die neue BayBO eine aktive Prüfung des Verfahrens.

Ein häufiger Denkfehler in der Praxis ist dabei: „Das ist doch nur Instandhaltung, also verfahrensfrei.“ Genau diese Annahme ist gefährlich. Denn auch Erhaltungsmaßnahmen können baurechtlich relevant sein, etwa wenn sich Aufbauhöhen ändern, neue Materialien verwendet werden oder die Statik betroffen ist.

Für Verwalter bedeutet das konkret: Baurecht und WEG-Recht müssen konsequent getrennt betrachtet und dokumentiert werden. Ein wirksamer Beschluss ersetzt keine baurechtliche Zulässigkeit. Und umgekehrt macht eine baurechtliche Freigabe keine ordnungsgemäße Beschlussfassung überflüssig. Diese doppelte Prüfung wird zum neuen Standard.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Gebäudeklasse. Die meisten WEG-Anlagen bewegen sich in den Klassen 3 bis 5. Spätestens ab Gebäudeklasse 4 steigen die Anforderungen, insbesondere im Brandschutz, deutlich an. Das hat unmittelbare Auswirkungen auf die Planung und die einzubindenden Fachleute.

Damit verbunden ist eine klare Entwicklung: Der Verwalter wird stärker zum Koordinator. Architekten, Statiker und Brandschutzplaner müssen frühzeitig eingebunden werden, nicht erst nach einem Beschluss oder gar nach Baubeginn. Wer hier zu spät handelt, riskiert teure Nachbesserungen oder sogar Baustopps.

Im Kern braucht es einen klar strukturierten Prozess. Jede Maßnahme sollte zunächst technisch eingeordnet werden: Was genau wird verändert? Anschließend ist die Gebäudeklasse zu klären, da hiervon viele Anforderungen abhängen. Danach müssen die passenden Planer eingebunden werden, bevor überhaupt eine baurechtliche Bewertung erfolgt. Erst wenn diese Punkte sauber geklärt sind, sollte ein WEG-Beschluss vorbereitet und gefasst werden. Und ganz entscheidend: Die gesamte Prüfung und Entscheidungsfindung muss lückenlos dokumentiert werden.

Gerade in einer Stadt wie Regensburg bekommt das zusätzliche Bedeutung. Aufgrund der historischen Altstadt, zahlreicher Ensembleschutzbereiche und strenger Gestaltungssatzungen ist die baurechtliche Situation oft komplexer als im ländlichen Raum. Maßnahmen an Fassaden, Dächern oder Fenstern können hier nicht nur bauordnungsrechtlich, sondern auch denkmalrechtlich relevant sein. Das heißt: Neben der BayBO ist häufig auch die Abstimmung mit der unteren Denkmalschutzbehörde erforderlich.

Für Verwalter in Regensburg empfiehlt sich daher ein noch strukturierterer Ablauf: Bereits in einer frühen Phase sollte geprüft werden, ob das Gebäude im Ensemble- oder Denkmalschutz liegt. Parallel dazu sollte ein Architekt eingebunden werden, der die baurechtliche und gestalterische Einordnung übernimmt. In vielen Fällen ist es sinnvoll, vor der Eigentümerversammlung eine Vorabstimmung mit der Stadt Regensburg (Bauordnungsamt oder Denkmalschutz) durchzuführen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Erst auf dieser Grundlage sollte die Maßnahme in die Eigentümerversammlung gebracht werden idealerweise mit klaren Aussagen zu Genehmigungslage, erforderlichen Fachplanern, Kosten und Risiken. Der Beschluss selbst sollte ausdrücklich enthalten, dass Planerleistungen beauftragt werden und dass die baurechtliche Prüfung Teil des Prozesses ist. So wird auch die Haftung für den Verwalter besser abgesichert.

Die BayBO-Novelle vereinfacht Verfahren auf dem Papier, verlagert aber die Verantwortung in die Praxis. Für Verwalter bedeutet das mehr Prüfaufwand, mehr Koordination und vor allem mehr Dokumentation. Wer hier strukturiert arbeitet und frühzeitig Fachleute einbindet, kann Risiken minimieren wer hingegen „wie früher“ arbeitet, läuft zunehmend in Haftungsfallen.