Mieterhöhung rechtssicher gestalten: Kappungsgrenze, Vergleichsmiete & Modernisierung (Regensburg, mit Vorlage)

In diesem Beitrag stellen wir Vermietern in Regensburg eine kompakte, praxisnahe Orientierung zur Verfügung, wie Mieterhöhungen rechtssicher vorbereitet und umgesetzt werden können. Anhand der gesetzlichen Grundlagen erklären wir die Kappungsgrenze von 15 % in Regensburg, die 15-Monats-Frist, die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf Basis des Regensburger Mietspiegels sowie die Mieterhöhung nach Modernisierung. Zusätzlich erhalten Sie Checklisten für beide Varianten und am Ende des Artikels eine konkrete Muster-Vorlage für ein Mieterhöhungsschreiben, die Sie für Ihre Objekte in Regensburg anpassen und verwenden können.

Welche Optionen zur Mieterhöhung gibt es?

Grundsätzlich stehen Vermietern (bei Wohnraummietverträgen) vier Wege offen:

1. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
– klassische „normale“ Mieterhöhung, begrenzt durch Kappungsgrenze und Mietspiegel.

2. Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
– Umlage eines Teils der Modernisierungskosten auf die Miete.

3. Vertraglich vereinbarte Staffelmiete (§ 557a BGB)
– Miete steigt automatisch zu bestimmten Zeitpunkten um fest vereinbarte Beträge.

4. Vertraglich vereinbarte Indexmiete (§ 557b BGB)
– Miete steigt in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex.

In der Praxis unserer Hausverwaltung spielen vor allem Variante 1 (Vergleichsmiete) und Variante 2 (Modernisierung) eine Rolle. Diese beiden Wege betrachten wir im Detail.

Mieterhöhungsverlangen

Kappungsgrenze & 15-Monats-Frist in Regensburg

Kappungsgrenze Regensburg
Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt, wie stark die Miete in einem laufenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren steigen darf – unabhängig davon, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

• Grundsatz: Maximal 20 % Erhöhung in 3 Jahren.
• In bestimmten Gebieten kann die Grenze auf 15 % abgesenkt werden.

Für Regensburg gilt aufgrund der bayerischen Kappungsgrenzenverordnung eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % in drei Jahren (Stand 2025).

Das bedeutet konkret:
Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher ist, darf die Nettokaltmiete in Regensburg innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 15 % steigen.

15-Monats-Frist nach § 558 BGB

Für Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete gelten zusätzlich zeitliche Sperrfristen:
• Die Miete muss zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert sein.
• Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
• Hintergrund: 12 Monate Jahressperrfrist + bis zu 3 Monate Überlegungs- und Zustimmungsfrist des Mieters ergeben zusammen 15 Monate.

Merksatz fürs Büro:
Zwischen dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung und dem Wirksamwerden der neuen Miete müssen mindestens 15 Monate liegen.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die in den letzten vier Jahren für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in der jeweiligen Gemeinde gezahlt wurde.
In angespannten Wohnungsmärkten orientiert sie sich häufig an einem qualifizierten Mietspiegel.

Qualifizierter Mietspiegel der Stadt Regensburg

Die Stadt Regensburg veröffentlicht einen qualifizierten Mietspiegel, aktuell z.B. den Mietspiegel 2024. Dieser gilt für nicht preisgebundene Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 20 und 160 m² im Stadtgebiet Regensburg (frei finanzierter Wohnungsbau).

Abrufbar ist der Mietspiegel inkl. Online-Rechner über die Seite der Stadt:
Mietspiegel der Stadt Regensburg

Dort finden sich:
• PDF des aktuellen qualifizierten Mietspiegels (mit Tabellen, Zu-/Abschlägen, Spannen)
• Online-Mietenrechner
• Mietspiegel-Archiv früherer Jahre

Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)

Was gilt als Modernisierung?

Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen, die z.B.:
• nachhaltig Energie oder Wasser einsparen,
• den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern,
• oder neuer Wohnraum geschaffen wird.

Reine Instandhaltung/Instandsetzung (z.B. Austausch eines defekten, aber gleichwertigen Boilers) berechtigt nicht zur Modernisierungs-Mieterhöhung.

Wieviel darf auf die Miete aufgeschlagen werden?

Nach § 559 BGB gilt derzeit (Stand 2025):
• Vermieter dürfen die jährliche Miete um bis zu 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen.
• Seit 2019 gibt es eine zusätzliche absolute Kappungsgrenze:
o innerhalb von 6 Jahren max. 3 €/m² Mieterhöhung,
o bei einer bisherigen Miete unter 7 €/m² max. 2 €/m².

Wichtig:
In die Berechnung fließen nur umlagefähige Modernisierungskosten ein – Finanzierungskosten, Zuschüsse sowie reine Instandhaltung müssen vorher abgezogen werden.

Ankündigung der Modernisierung (§ 555c BGB)

Bevor die Maßnahmen starten, muss der Vermieter die Modernisierung rechtzeitig ankündigen:
• spätestens 3 Monate vor Beginn,
• in Textform,
• mit Angaben zu:

1. Art und voraussichtlichem Umfang der Maßnahme,
2. voraussichtlichem Beginn und Dauer,
3. erwarteter Mieterhöhung (wenn eine Erhöhung nach § 559 BGB geplant ist) und zu erwartenden künftigen Betriebskosten.

H+G Hausverwaltung GmbH4

Checkliste: Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Vorprüfung

Ist der Mietvertrag keine Staffel- oder Indexmiete?

Handelt es sich um frei finanzierten Wohnraum (nicht preisgebunden)?

Letzte Mieterhöhung liegt so, dass zum Wirksamwerden der neuen Miete mindestens 15 Monate vergangen sind.

In den vergangenen 3 Jahren würde die Summe aller Erhöhungen max. 15 % (Regensburg) betragen.

Daten zur Wohnung

Exakte Wohnfläche (m²)

Baujahr (oder Baualtersklasse)

Lage (Stadtbezirk / Teilgebiet laut Mietspiegel)

Ausstattungsmerkmale (Bad, Küche, Balkon, Modernisierung, Aufzug etc.)

Aktuelle Nettokaltmiete & Betriebskostenvorauszahlung

Mietspiegel anwenden

Passende Zeile im Mietspiegel ermitteln (Größe, Baujahr, Lage).

Basiswert je m² notieren.

Zu- und Abschläge nach Ausstattung berechnen.

Ergebnis mit der im Mietspiegel angegebenen Spanne abgleichen.

Prüfen, ob die geplante neue Miete innerhalb der Spanne liegt.

Kappungsgrenze und Rechencheck

Ausgangsmiete vor 3 Jahren feststellen.

15 %-Grenze errechnen und sicherstellen, dass die neue Miete darunter bleibt.

Mieterhöhungsverlangen formulieren

Textform (Brief oder E-Mail, in der Praxis: Brief).

Bezugnahme auf § 558 BGB und den qualifizierten Mietspiegel Regensburg.

Darstellung:

bisherige Nettokaltmiete,

neue Nettokaltmiete,

Erhöhungsbetrag in Euro (und ggf. Prozent),

Berechnung anhand Mietspiegel (kurze Tabelle oder Anlage).

Angabe des Datums, ab dem die neue Miete gelten soll.

Hinweis auf Zustimmungsfrist (Ende des zweiten Monats nach Zugang) und Klagefrist.

Nach Versand

Eingangsdatum des Schreibens beim Mieter dokumentieren.

Frist für Zustimmung/Klage in der Hausverwaltungssoftware hinterlegen.

Checkliste: Mieterhöhung nach Modernisierung

A. Maßnahmen einordnen

• Sind es Modernisierungen im Sinne des § 555b BGB (z.B. energetische Sanierung, Bädermodernisierung, Aufzugseinbau)?
• Oder nur Instandhaltung (dann keine Umlage auf die Miete)?

B. Formelle Anforderungen

• Rechtzeitige Modernisierungsankündigung mindestens 3 Monate vor Beginn, in Textform.
• Ankündigung enthält:

o Art & Umfang,
o Beginn & Dauer,
o voraussichtliche Mieterhöhung und künftige Betriebskosten,
o Hinweis auf Härteeinwände des Mieters.

C. Kostenaufstellung

• Gesamtkosten der Maßnahme erfassen.
• Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten herausrechnen.
• Öffentliche Zuschüsse und Förderungen abziehen.
• Umlagefähige Kosten auf die Wohnung verteilen (nach m² oder aushandlungsüblichem Schlüssel).

D. Berechnung der Mieterhöhung

• 8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr ermitteln.
• Auf Monatsbetrag umrechnen.
• Prüfen, ob innerhalb von 6 Jahren die Miete max. um 3 €/m² (bzw. 2 €/m² bei Ausgangsmiete < 7 €/m²) steigt.
• Sicherstellen, dass die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht dauerhaft deutlich übersteigt (praktische Plausibilitätskontrolle).

E. Mieterhöhungserklärung

• Schriftliche Erklärung nach Abschluss der Arbeiten in Textform (§ 559b BGB).
• Enthält:

o genaue Beschreibung der Maßnahmen,
o vollständige Kostenaufstellung und Berechnung,
o bisherigen und neuen Mietbetrag,
o Datum, ab dem die erhöhte Miete geschuldet ist (i.d.R. ab dem 3. Monat nach Zugang).

Musterbrief: Mieterhöhung auf ortsübliche Vergleichsmiete

Das folgende Muster orientiert sich an unserer bestehenden internen Vorlage ist für Regensburg angepasst.

Platzhalter bitte vor Verwendung ausfüllen.

Betreff: Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB

Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name Mieter/in],

für die von Ihnen gemietete Wohnung [Objektbezeichnung, z.B. „Dachauplatz 1, Whg. 5.17“] zahlen Sie derzeit eine Nettokaltmiete von [bisherige Miete] € monatlich. Die Miete ist seit dem [Datum der letzten Mieterhöhung bzw. Mietbeginn] unverändert.

Da das Mietniveau in Regensburg in den letzten Jahren gestiegen ist, passen wir die Miete nun an die ortsübliche Vergleichsmiete an. Unter Zugrundelegung des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Regensburg [Jahr] ergibt sich für Ihre Wohnung folgende Berechnung:

1. Daten der Wohnung
• Wohnfläche: [m²]
• Baujahr: [Baujahr / Baualtersklasse]
• Lage im Stadtgebiet: [Stadtbezirk/Teilgebiet laut Mietspiegel]
• wesentliche Ausstattungsmerkmale: [z.B. modernes Bad, Einbauküche, Balkon, Aufzug, Modernisierung xy]

2. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Mietspiegel
• Basismiete je m²: [X,XX] €/m²
• Zuschlag Lage: [z.B. + 11 %]
• Zuschlag Ausstattung: [z.B. + 10 %]
• Zuschlag Modernisierung: [z.B. + 3 %]
• ggf. Abschläge: [– … %]

Hieraus ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von [Mietspiegelwert] €/m². Bei einer Wohnfläche von [m²] entspricht dies einem Betrag von [Vergleichsmiete gesamt] € monatlich.

Die von uns geforderte neue Nettokaltmiete beträgt [neue Miete] € und liegt damit innerhalb der für Ihre Wohnung geltenden Spanne des Mietspiegels. Zugleich wird die Kappungsgrenze von 15 % innerhalb von drei Jahren, die für das Stadtgebiet Regensburg gilt, eingehalten.

3. Neue Miethöhe ab [Wirksamkeitsdatum]
Bei unveränderten Betriebskostenvorauszahlungen stellt sich Ihre Miete ab dem [Datum, z.B. 01.04.20xx] wie folgt dar:

• Nettokaltmiete bisher: [bisherige Miete] €
• Erhöhung: [Erhöhungsbetrag] €
• Nettokaltmiete neu: [neue Miete] €

zzgl. Betriebskostenvorauszahlung: [Betriebskosten] €
= Gesamtmiete neu: [Gesamtbetrag] €

4. Zustimmung zur Mieterhöhung
Wir bitten Sie, der Mieterhöhung bis spätestens zum [Datum Ende 2. Kalendermonats nach Zugang] zuzustimmen. Bitte verwenden Sie dafür gerne die beigefügte Zustimmungserklärung und senden Sie uns diese unterschrieben zurück.

Rechtlicher Hinweis:
Nach § 558b BGB wird die erhöhte Miete ab dem Beginn des dritten Monats nach Zugang dieses Schreibens fällig, sofern Sie bis dahin zugestimmt haben. Erteilen Sie keine Zustimmung, sind wir berechtigt, Ihre Zustimmung innerhalb einer Frist von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist gerichtlich geltend zu machen.

Für Rückfragen stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

H+G Hausverwaltung GmbH
i. A. [Name Sachbearbeiter/in]

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Abtrennbare Zustimmungserklärung

Zustimmung zur Mieterhöhung

Ich, [Name Mieter/in], wohnhaft [Adresse],
stimme der Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung [Objektbezeichnung] von derzeit [bisherige Miete] € um [Erhöhungsbetrag] € auf [neue Miete] € ab dem [Wirksamkeitsdatum] zu.

Ort, Datum: ___________________________