2026 im Überblick: Änderungen für WEGs

2026 bringt spürbare Neuerungen für die Immobilienbranche – und damit auch für Wohnungseigentümergemeinschaften. Von technischen Pflichten über Energie- und Klimavorgaben bis hin zu administrativen Erleichterungen: Wer frühzeitig plant, vermeidet Mehrkosten und Stress in der Umsetzung. Dieser Überblick zeigt die wichtigsten Änderungen und was WEGs sowie Hausverwaltungen jetzt konkret tun sollten.

1. Fernablesbare Zähler

Spätestens bis zum 31. Dezember 2026 müssen in Mehrfamilienhäusern Heiz- und Warmwasserzähler fernablesbar sein. Zusätzlich ist dann die monatliche, unterjährige Verbrauchsinformation (UVI) verpflichtend.

Für Verwaltungen bedeutet das: bestehende Messgeräte identifizieren, Austausch- und Nachrüstpläne erstellen, Angebote einholen und Beschlussfassungen vorbereiten. Wer zu spät startet, riskiert Engpässe bei Dienstleistern und höhere Kosten.

Praxis-Tipp:

  • Gerätebestand je Liegenschaft erfassen
  • Austauschbündel schnüren (Skaleneffekte)
  • Service- und Wartungsverträge rechtzeitig verhandeln
  • Eigentümer proaktiv informieren (Zeitplan, Kosten, Nutzen)

2. Gebäudemodernisierungsgesetz: Nachfolger des "Heizungsgesetzes"

Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll 2026 vom Gebäudemodernisierungsgesetz abgelöst werden – der Beschluss ist für Februar 2026 im Bundestag avisiert. Für WEGs rückt damit die energetische Modernisierung noch stärker in den Mittelpunkt: Heizung, Hülle, Anlagentechnik und die Verzahnung mit kommunalen Wärmeplanungen gewinnen weiter an Bedeutung. Frühe Strategie- und Investitionsplanung schafft Klarheit für Beirat und Eigentümer.

Was heißt das für die Praxis?

  • Sanierungsfahrpläne („Roadmaps“) aktualisieren
  • Potenziale für Wärmepumpen/Hybridlösungen prüfen
  • Förderlandschaft kontinuierlich beobachten (Beschlusslage, Budgets)
  • Kommunikation in der Eigentümerversammlung priorisieren

3. CO₂-Preis: Auktionen mit Korridor 55-65€/t

Der IVD weist darauf hin, dass 2026 ein kritisches Jahr für die CO₂‑Kosten wird – und zwar aus zwei Gründen:

Der nationale CO₂‑Preis steigt 2026 auf 55–65 € je Tonne

Der CO₂‑Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) erhöht sich 2026 auf einen Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂.
Dieser Preis betrifft fossile Brennstoffe, also insbesondere:

  • Heizöl
  • Erdgas
  • Flüssiggas

Damit steigen die laufenden Heizkosten für alle Gebäude, die noch mit Gas- oder Öl-Heizungen betrieben werden.

Das geplante EU‑CO₂‑Zertifikatehandelssystem verzögert sich auf 2028

Eigentlich sollte das neue EU-Emissionshandelssystem für Wärme und Verkehr („ETS2“) schon 2027 starten. Laut IVD wird es jedoch auf 2028 verschoben.
Bis dahin gilt weiterhin das deutsche System (BEHG).
Das bedeutet 2026 und 2027 bleiben die Preise national gesteuert, und die Bundesregierung plant, für 2027 denselben Preis wie 2026 beizubehalten – also ebenfalls die Spanne 55 bis 65 €/t.

4. Gebäudetyp E: „Einfaches Bauen“

Die Bundesregierung will 2026 praxistaugliche Regeln für den Gebäudetyp E („E wie einfach“) vorlegen. Ziel: Planungs- und Bauprozesse entlasten, Standards wo sinnvoll verschlanken und rechtliche Risiken reduzieren. Für WEGs ist das vor allem beim An- und Umbau gemeinschaftlicher Teile interessant – etwa bei energetischen Maßnahmen oder Aufwertungen der Gebäudetechnik.

5. Gewerbemietverträge in Textform

WEGs mit Gewerbeanteilen (Laden, Büro, Praxis im EG) profitieren ab Januar 2026: Für alle Gewerbemietverträge reicht die Textform, auch bei Altverträgen. Das vereinfacht die Verwaltung, spart Zeit und reduziert formale Risiken bei Nachträgen.

Fazit

2026 ist ein Umsetzungsjahr. Fernablesbare Zähler müssen kommen, die energetische Modernisierung rückt noch stärker ins Zentrum, und neue Rahmenbedingungen – vom CO₂‑Preis bis zum Gebäudetyp E – setzen klare Signale. WEGs, die jetzt systematisch planen und entscheiden, sichern sich bessere Konditionen, vermeiden Engpässe und steigern die Zukunftsfähigkeit ihrer Gebäude.

Quelle:
Haufe Online Redaktion: Jahreswechsel: Das bringt 2026 für die Immobilienbranche | Immobilien | Haufe (veröffentlicht am 23.12.2025).

Die unterjährige Verbrauchserfassung bedeutet, dass Verbrauchsdaten – z. B. für Heizung und Warmwasser – nicht nur einmal jährlich, sondern regelmäßig während des Jahres erfasst und den Bewohnern bereitgestellt werden.

Konkret heißt das:

  • Die Zähler messen monatlich, wie viel Energie verbraucht wurde.
  • Diese Verbrauchswerte werden den Bewohnern jeden Monat zur Verfügung gestellt (meist digital).
  • Dadurch entsteht ein laufender Überblick, statt erst am Jahresende eine Überraschung zu erleben.

Warum wird das ab 2026 Pflicht?
Im Zuge der Klimaschutzmaßnahmen und EU‑Vorgaben sollen Haushalte ihren Energieverbrauch besser nachvollziehen und reduzieren können. Wer früh erkennt, dass der Verbrauch steigt, kann schneller reagieren – z. B. durch geändertes Heizverhalten.

Das, was umgangssprachlich als „Heizungsgesetz“ bezeichnet wird, ist eigentlich die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Dieses Gesetz regelt, welche Heizungen in Deutschland eingebaut werden dürfen und welche energetischen Anforderungen Gebäude erfüllen müssen.

Die wichtigsten Inhalte:

  1. Neue Heizungen müssen zu 65 % erneuerbare Energien nutzen
  2. Keine Verbote für bestehende Öl- oder Gasheizungen
  3. Übergangsregeln, Ausnahmen & kommunale Wärmeplanung
  4. Neue Lärmschutzvorgaben für Wärmepumpen (ab 2026)
  5. Ziel: Klimaneutrale Wärme ab 2045
  6. Reform ab 2026 geplant: Heizungsgesetz soll „Gebäudemodernisierungsgesetz“ werden

a) Höhere laufende Betriebskosten

Da der CO₂‑Preis direkt auf fossile Brennstoffe aufgeschlagen wird, steigen die Kosten für:

  • Heizöl-Bestellungen
  • Gaslieferungen
  • Energielieferverträge von Zentralheizungen

Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto stärker wirken sich diese Mehrkosten aus.

b) Aufteilung der CO₂‑Kosten zwischen Eigentümern & Nutzern

Der IVD erinnert daran, dass weiterhin das gesetzliche Stufenmodell zur Aufteilung der CO₂-Kosten gilt.
Dieses richtet sich nach der Energieeffizienz des Gebäudes:

  • Gute Gebäude: Mieter tragen mehr CO₂‑Kosten
  • Schlechte Gebäude: Eigentümer tragen den größeren Anteil

Beispielhaft:
Ein unsaniertes Gebäude führt dazu, dass Vermieter den Großteil der CO₂‑Kosten tragen müssen.

c) Steigender Druck zur energetischen Sanierung

Durch die Preissteigerungen wird es teurer, ein Gebäude mit fossiler Heizung dauerhaft zu betreiben.
Dadurch erhöhen sich die Vorteile von Maßnahmen wie:

  • Dämmung
  • Fenstersanierung
  • Optimierung der Heizungsanlage
  • Umstellung auf erneuerbare Energien

Der IVD betont indirekt, dass Eigentümer Sanierungen frühzeitig planen sollten, da die Preissteigerungen sonst Jahr für Jahr auflaufen.

Der Gebäudetyp E ist ein besonderer Ansatz für einfaches und experimentelles Bauen, der bewusst von nicht zwingenden technischen Standards abweicht. Er steht allein und ist kein Teil einer Typenreihe – es gibt also keine Gebäudetypen A, B, C oder D. Das „E“ steht für einfach oder experimentell.
Andere „Gebäudetypen“, die häufig erwähnt werden (z. B. Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Mehrfamilienhaus), sind statistische oder energetische Kategorien, aber keine rechtlichen Gebäudetypen, wie sie Gebäudetyp E darstellt.

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