Jack Andrew Beckett
Autor
Immobilienökonom
B.Sc. SP Immobilienwirtschaft
zert. Immobilienverwalter
ETG oder WEG? – Warum die Unterscheidung für Verwalter so wichtig ist
In der täglichen Verwaltungspraxis begegnen uns immer wieder zwei ähnliche, aber rechtlich deutlich zu unterscheidende Formen des gemeinschaftlichen Eigentums: Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und Eigentümergemeinschaften nach BGB (ETG).
Oft werden sie im Sprachgebrauch gleichgesetzt – doch das kann zu erheblichen Missverständnissen und Fehlern in der Verwaltung führen.
Wie entstehen ETGs bzw. BGB-Gemeinschaften?
Eine ETG (Eigentümergemeinschaft) entsteht nicht durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), sondern durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).
Typischerweise passiert dies, wenn mehrere Käufer ein Grundstück oder Teile einer Liegenschaft erwerben, die nicht im Sinne des WEGs aufgeteilt sind, also kein Sondereigentum gebildet wurde.
Häufig liegt dem Erwerb eine Grundlagenurkunde zugrunde, in der Rechte und Pflichten der Eigentümer geregelt sind. Diese Grundlagenurkunde wird beim Kaufvertrag „unterworfen“, also notariell anerkannt.
Der gemeinsame Besitz kann verschiedene Elemente betreffen, zum Beispiel:
• gemeinschaftliches Grundstück,
• gemeinschaftliche Tiefgarage,
• gemeinschaftlicher Hausanschluss,
• gemeinschaftliche Heizungsanlage,
• gemeinschaftliche Außenanlagen.
Diese gemeinsam genutzten Bestandteile sind der Grund für das Entstehen der BGB-Gemeinschaft. Sie erfordern eine Abstimmung und gemeinsame Verwaltung – ähnlich einer WEG, aber auf anderer rechtlicher Grundlage.
Der Sonderfall: gemeinschaftlicher Hausanschluss
Besonders häufig entstehen in ETGs Diskussionen rund um den gemeinschaftlichen Hausanschluss – etwa wenn eine Leistungserhöhung oder der Anschluss neuer Einheiten ansteht.
Da dieser Punkt sehr praxisrelevant ist, haben wir dazu einen separaten Beitrag verfasst, der das Thema ausführlich beleuchtet.
Orientierung am WEG – aber kein WEG im Rechtssinne
In der Praxis orientieren sich viele ETGs – häufig aufgrund von Festlegungen in der Grundlagenurkunde – an den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).
So finden oft jährliche Eigentümerversammlungen statt, in denen über folgende Themen abgestimmt wird:
• Installation von Wallboxen
• Leistungserhöhungen oder Stromanschlüsse
• Nutzung und Instandhaltung von Wegeflächen
• gemeinschaftliche Tiefgaragen
• Hausmeisterservice
• Winterdienst
Für den Verwalter fühlt sich das zunächst an wie die Betreuung einer klassischen WEG – tatsächlich gilt hier jedoch primär das BGB, nicht das WEG.
Die wesentlichen Unterschiede zur WEG
Der entscheidende Unterschied liegt in der Rechtsgrundlage und Beschlusskompetenz:
• WEG: Hier gelten die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Gemeinschaft kann Mehrheitsbeschlüsse fassen, und es gibt klare Regeln zu baulichen Veränderungen, Kostentragung und Beschlussfähigkeit.
• ETG (BGB-Gemeinschaft): Hier gilt das BGB (§§ 741 ff. BGB).
Beschlüsse können nur einstimmig gefasst werden, sofern keine Öffnungsklauseln oder besondere Vereinbarungen in der Grundlagenurkunde bestehen.
Bauliche Änderungen sind daher oft schwieriger durchzusetzen.
Oft enthalten die Teilungs- oder Grundlagenurkunden jedoch Öffnungsklauseln, die bestimmen, dass sich der Verwalter in bestimmten Fragen am WEG orientieren darf oder soll.
Fazit für die Verwaltungspraxis
Für den Verwalter bedeutet dies:
Auch wenn sich ETGs in vielen organisatorischen Punkten wie eine WEG anfühlen – rechtlich ist der Rahmen ein anderer.
Die Unterscheidung ist entscheidend, um Haftungsrisiken, unwirksame Beschlüsse oder rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Im Alltag unterscheiden sich die Aufgaben – etwa Kommunikation, Versammlungseinladung, Protokollführung und Instandhaltung – nur in Nuancen.
Doch bei Beschlussfassungen und baulichen Maßnahmen ist höchste Vorsicht geboten:
Hier entscheidet sich, ob man nach BGB oder WEG handelt – und ob der Beschluss Bestand hat.
